A Seção II é nomeada como “Do Momento da Ocorrência do Fato Gerador”, consta no art. 254, da Lei Complementar n.º 214/2025, e trata apenas do momento da ocorrência do fato gerador das operações submetidas ao “regime específico” de CBS e IBS para os imóveis.
Assim, a previsão do art. 254, I a V, da Lei Complementar n.º 214/2025, determina que o momento de ocorrência do fato gerador de CBS e IBS para as operações submetidas ao “regime específico” de tais tributos para os imóveis será:
(i) na alienação de bem imóvel, no momento do ato de alienação, sendo considerada alienação (art. 254, § 1.º):
(1) a adjudicação, (2) a celebração, inclusive de quaisquer ajustes posteriores, do contrato de alienação, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso, ou (3) a implementação da condição suspensiva a que estiver sujeita a alienação;
(ii) na cessão ou no ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais sobre bens imóveis, no momento da celebração do ato, inclusive de quaisquer ajustes posteriores, exceto os de garantia;
(iii) na locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel, no momento de cada pagamento (art. 254, § 2.º);
(iv) no serviço de administração e intermediação de bem imóvel, no momento de cada pagamento (art. 254, § 2.º); e
(v) no serviço de construção civil, no momento do fornecimento.
Já a Seção III é nomeada como “Da Base de Cálculo”, conta com 3 Subseções (I: “Disposições Gerais”, II: “Do Redutor de Ajuste” e III: “Do Redutor Social”), consta entre os arts. 255 e 260, da Lei Complementar n.º 214/2025, e determina como ocorrerá a mensuração da base de cálculo de CBS e IBS para as operações alcançadas pelo “regime específico” desses tributos para bens imóveis.
Por essa linha, na Subseção I, “Das Disposições Gerais”, o art. 255, da Lei Complementar n.º 214/2025, determina que a base de cálculo de CBS e IBS é o valor (no qual devem ser incluídos os acréscimos monetários elencados no seu § 1.º[1]):
(i) da operação de alienação do bem imóvel;
(ii) da locação, cessão onerosa ou arrendamento do bem imóvel, não sendo computados (§ 2.º):
(1) o valor dos tributos e dos emolumentos incidentes sobre o bem imóvel; e
(2) as despesas de condomínio;
(iii) da cessão ou do ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais sobre bens imóveis;
(iv) da operação de administração ou intermediação, sendo (§ 3.º e § 4.º):
(1) excluídos os valores pagos diretamente pelos contratantes da intermediação e os repasses entre os corretores de imóveis participantes da operação;
(2) em caso de atuação de mais de um corretor, a consideração da parte ajustada com cada um deles como bases de cálculo separadas; e
(3) em caso de atuação de mais de um corretor, cada um deles responsável por CBS e IBS incidente sobre sua remuneração;
(v) da operação nos serviços de construção civil, sendo que nos casos de prestação de serviços de construção civil a não contribuinte do regime regular de CBS e IBS em que haja fornecimento de materiais de construção, o prestador do serviço só poderá se apropriar dos créditos desses tributos relativos à aquisição dos materiais de construção até o valor do débito relativo à prestação do serviço de construção civil; não se aplicando tal vedação de tomada de créditos nas prestações de serviços de construção civil para a administração pública direta, autarquias e fundações públicas (§ 5.º e § 6.º).
Na sequência, no propósito de dimensionar a base de cálculo de CBS e IBS do “regime específico” desses tributos para operações com imóveis em situações específicas, a Lei Complementar n.º 214/2025 estipula a figura do “valor de referência do imóvel”, que se configura como um “dado monetário” a ser utilizado em substituição ao “valor da operação” (com imóveis) em hipóteses legais determinadas.
Assim, no caput, do art. 256, a Lei Complementar n.º 214/2025 permite que as Administrações Tributárias apurem “(…) o valor de referência do imóvel, na forma do regulamento, por meio de metodologia específica para estimar o valor de mercado dos bens imóveis (…)”.
Por essa linha, a apuração do “valor de referência do imóvel”:
(i) levará em consideração: (1) análise de preços praticados no mercado imobiliário; (2) informações enviadas pelas administrações tributárias dos Municípios, do Distrito Federal, dos Estados e da União; (3) informações prestadas pelos serviços registrais e notariais; e (4) localização, tipologia, destinação e data, padrão e área de construção, entre outras características do bem imóvel (art. 255);
(ii) utilizará informações dos serviços registrais e notariais sobre as operações com bens imóveis por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais – Sinter – (§ 4.º);
(iii) poderá ser impugnada por procedimento a ser previsto no regulamento (§ 3.º);
(iv) terá seu resultado divulgado e disponibilizado no Sinter, estimado para todos os bens imóveis que integram o Cadastro Imobiliário Brasileiro – CIB – e atualizado anualmente (§ 2.º); e
(v) será utilizado como meio de prova nos casos de arbitramento do valor da operação nos termos do art. 13, de tal Lei Complementar (§1.º).
Ainda no contexto de fixação de base de cálculo, exclusivamente para as operações de alienação imobiliária, a Lei Complementar n.º 214/2025, entre os art. 257 e art. 260, cria mais duas figuras redutoras da base de cálculo, denominadas de: (i) Redutor de Ajuste (Subseção II) e (ii) Redutor Social (Subseção III).
Nos termos da Lei Complementar n.º 214/2025, o “redutor de ajuste” (Subseção II) é um “dado financeiro” utilizado exclusivamente para ser deduzido da base de cálculo das operações de alienação do bem imóvel realizadas por contribuinte do regime regular de CBS e IBS (art. 257, § 1.º) e:
(i) a partir de 1º de janeiro de 2027, será vinculado a cada imóvel de propriedade de contribuinte sujeito ao regime regular de CBS e IBS, nos termos do regulamento” (art. 257, caput);
(ii) será composto pelo “valor inicial” determinado pelo art. 258, caput, somando aos valores elencados pelo art. 258, § 6.º, sendo correspondentes:
(1) o “valor inicial” (art. 258, caput):
(a) no caso de bens imóveis de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026: ao valor de aquisição do imóvel atualizado nos termos do § 4º deste artigo ou por opção do contribuinte, ao valor de referência de que trata o art. 256, de tal Lei Complementar;
(b) no caso de bens imóveis em construção em 31 de dezembro de 2026, à soma: do valor de aquisição do imóvel sobre o qual está sendo realizada a construção, constante dos instrumentos mencionados na forma do § 1º do art. 254, atualizado nos termos do § 4º do artigo 258, com o valor dos bens e serviços que possam ser contabilizados como custo de produção do bem imóvel ou como despesa direta relacionada à produção ou comercialização do bem imóvel adquiridos anteriormente a 1º de janeiro de 2027, comprovado com base em documentos fiscais idôneos, atualizado nos termos do § 4º do artigo 258;
(c) no caso de bens imóveis adquiridos de não contribuinte do regime regular de CBS e IBS a partir de 1º de janeiro de 2027, ao valor de aquisição do bem imóvel;
(2) os valores elencados pelo art. 258, § 6.º (que integram o redutor de ajuste relativo ao bem imóvel, na data do efetivo pagamento) são:
(a) o valor do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e do laudêmio incidentes na aquisição do imóvel ao qual se refere o redutor de ajuste; e
(b) as contrapartidas de ordem urbanística e ambientais pagas ou entregues aos entes públicos em decorrência de legislação federal, estadual ou municipal, inclusive, mas não limitadas, aos valores despendidos a título de outorga onerosa do direito de construir, de outorga onerosa por alteração de uso, e de quaisquer outras contrapartidas devidas a órgãos públicos para a execução do empreendimento imobiliário, desde que não tenham sido incluídas no valor inicial do redutor de ajuste de que trata o caput, do art. 258, e que também contemplam (art. 258, § 7.º):
(x) o valor correspondente ao percentual destinado a doação de áreas públicas nos termos do art. 22 da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, constante do registro do loteamento e de sua matrícula imobiliária, aplicado sobre o valor das operações, desde que o respectivo valor já não tenha sido considerado no redutor de ajuste; e
(y) aquelas (contrapartidas) estabelecidas no ato de aprovação do empreendimento registradas no cartório de registro de imóveis, nos termos do inciso V do caput do art. 18 da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (e que, por sua vez, têm os bens e serviços adquiridos para suas realizações como não geradores de créditos de CBS e IBS – art. 258, § 8.º);
(c) sendo considerados constituídos na data de seu pagamento os tributos e as contrapartidas ou da transferência ao poder público dos bens cedidos em contrapartida (art. 258, § 9.º);
(iii) será ajustado monetariamente pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo da data de sua constituição até a data em que são devidos CBS e IBS incidentes na alienação do bem imóvel (art. 257, § 3.º);
(iv) será mantido com o mesmo valor e o mesmo critério de correção na alienação do imóvel, no caso de o imóvel ser adquirido por contribuinte sujeito ao regime regular e CBS e IBS (sem prejuízo ao direito de créditos desses tributos incidentes sobre a operação – art. 258, § 10), sendo extinto nos demais casos (art. 257, § 4.º);
(v) nos casos de fusão, remembramento ou unificação de bens imóveis, para o imóvel proveniente dessas operações, será a soma do valor do redutor de ajuste individual dos imóveis fundidos ou unificados (art. 257, § 5.º);
(vi) nos casos de divisão de bens imóveis, inclusive mediante subdivisão, desmembramento e parcelamento, para os imóveis resultantes da divisão, será igual ao valor do redutor de ajuste do imóvel dividido, observados os seguintes critérios (art. 257, § 6.º):
(1) o valor do redutor de ajuste será alocado a cada imóvel resultante da divisão na proporção de seu valor de mercado; ou
(2) caso não seja possível a identificação do valor de mercado de cada imóvel resultante da divisão, ou em outras hipóteses previstas em regulamento, o valor do redutor de ajuste será alocado a cada imóvel resultante da divisão na proporção de sua área;
(vii) na atividade de loteamento realizada por meio de contrato de parceria, será aplicado proporcionalmente à operação de cada parceiro, tomando-se por base os percentuais definidos no contrato de parceria (art. 257, § 7.º);
(viii) será utilizado mesmo com ausência de regulamentação sobre sua forma de aplicação (art. 257, § 8.º).
Já o “redutor social” (Subseção III), conforme prescreve a Lei Complementar n.º 214/2025, é um “dado financeiro” a ser deduzido da base de cálculo das operações de:
(i) alienação de bem imóvel residencial novo ou de lote residencial realizadas por contribuinte do regime regular de CBS e IBS (art. 259, caput), sendo que;
(1) o valor de redução é, até o limite da base de cálculo e com aplicação após a dedução do “redutor de ajuste” (art. 259, caput), de:
(a) R$ 100.000,00 para imóvel residencial novo e
(b) R$ 30.000,00 para lote residencial;
(2) será considerado como (art. 259, § 1.º):
(a) bem imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situe e seja ocupada por pessoa como local de residência;
(b) lote residencial a unidade imobiliária resultante de parcelamento do solo urbano nos termos da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, ou objeto de condomínio de lotes, nos termos do art. 1.358-A da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil); e
(c) bem imóvel novo aquele que não tenha sido ocupado ou utilizado, nos termos do regulamento;
(3) só poderá ser usado uma vez para cada imóvel (art. 259, § 2.º);
(4) será atualizado mensalmente pelo IPCA ou pelo índice que vier a substituí-lo (art. 259, § 3.º); e
(5) quando a atividade de loteamento for realizada por meio de contrato de parceria, será aplicado proporcionalmente à operação de cada parceiro, tomando-se por base os percentuais definidos no contrato de parceria (art. 259, § 4.º);
(ii) locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel para uso residencial realizada por contribuinte do regime regular de CBS e IBS (art. 260, caput), sendo que:
(1) o valor da redução é de R$ 600,00 (seiscentos reais), por mês, por bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo (art. 260, caput); e
(2) será atualizado mensalmente pelo IPCA ou pelo índice que vier a substituí-lo (art. 260, § 2.º).
Por fim, a Seção IV é nomeada como “Da Alíquota” e contém apenas o art. 261, da Lei Complementar n.º 214/2025, que estipula para as alíquotas de CBS e IBS aplicáveis às operações submetidas ao “regime específico” para bens imóveis: (i) em regra, redução de 50% e (ii) para locação, cessão onerosa e arrendamento, redução de 70%.
Eis aí o momento da ocorrência dos fatos geradores, as bases de cálculo e as alíquotas para o “regime específico” de CBS e IBS para as operações com bens imóveis.
Vamos avante!!!
[1] São esses encargos monetários: (1) o valor dos juros e das variações monetárias, em função da taxa de câmbio ou de índice ou coeficiente aplicáveis por disposição legal ou contratual; (2) a atualização monetária, nas vendas contratadas com cláusula de atualização monetária do saldo credor do preço, que venham a integrar os valores efetivamente recebidos pela alienação de bem imóvel; e (3) os valores a que se referem os incisos I a III e VI do § 1º do art. 12 da própria Lei Complementar n.º 214/2025.
Vídeo explicativo:
