Nos termos do art. 158, da Lei Complementar n.º 214/2025, as operações relacionadas a projetos de reabilitação urbana de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística dos Municípios ou do Distrito Federal, a serem delimitadas por lei municipal ou distrital, têm “regime diferenciado” de CBS e IBS com redução de 60% da alíquota-padrão (com alíquota efetiva de 40%), podendo, ainda, tal desconto aumentar para 80% da alíquota-padrão (com alíquota efetiva de 20%) nos casos do art. 162, VI, desta lei complementar.
O primeiro ponto de atenção sobre o “regime diferenciado” para as operações relacionadas a projetos de reabilitação urbana de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística dos Municípios ou do Distrito Federal é definição do que elas sejam, feita pelos arts. 159 e 162, da Lei Complementar n.º 214/2025.
Inicialmente, vale destacar que as “áreas objeto” sobre as quais as operações descritas no art. 162 serão realizadas, e gozam da redução do regime diferenciado de CBS e IBS em análise, devem pertencer a municípios ou ao Distrito Federal, não alcançando bens pertencentes a outros entes federativos (Estados ou União Federal).
Nesse contexto, o art. 159 estabelece o objetivo das operações abarcadas por esse regime diferenciado, de modo a considerar que: “A reabilitação urbana de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística dos Municípios tem por objetivo a preservação patrimonial, a qualificação de espaços públicos, a recuperação de áreas habitacionais, a restauração de imóveis e melhorias na infraestrutura urbana e de mobilidade”.
E, na sequência de tal determinação, o art. 162 estipula descritiva e taxativamente quais são tais operações. Veja-se:
Art. 162. O benefício de que trata o art. 158 restringir-se-á aos projetos aprovados conforme o art. 163 desta Lei Complementar e alcançará as seguintes operações:
I – prestação de serviços de elaboração de projetos arquitetônicos, urbanísticos, paisagísticos, ambientais, ecológicos, de engenharia, de infraestruturas e de mitigação de riscos e seus correspondentes projetos executivos;
II – prestação de serviços de execução por administração, gerenciamento, coordenação, empreitada ou subempreitada de construção civil, de todas as obras e serviços de edificações e de urbanização, de infraestruturas e outras obras semelhantes, inclusive serviços auxiliares ou complementares típicos da construção civil;
III – prestação de serviços de reparação, restauração, conservação e reforma de imóveis;
IV – prestação de serviços relativos a:
a) engenharia, topografia, mapeamentos e escaneamentos digitais, modelagens digitais, maquetes, sondagem, fundações, geologia, urbanismo, manutenção, performance ambiental, eficiência climática, limpeza, meio ambiente e saneamento; e
b) projetos complementares de instalações elétricas e hidráulicas, de prevenção e combate a incêndio e estruturais;
V – primeira alienação dos imóveis localizados nas zonas reabilitadas feita pelo proprietário no prazo de até 5 (cinco) anos, contado da data de expedição do habite-se;
VI – locação dos imóveis localizados nas zonas reabilitadas, pelo prazo de 5 (cinco) anos, contado da data de expedição do habite-se.
Parágrafo único. Os serviços mencionados nos incisos I a IV do caput deste artigo farão jus ao benefício até o prazo de conclusão previsto no projeto aprovado.
Inclusive, caber frisar que as operações descritas no inciso VI, do art. 162, tem a redução em 80% da alíquota-padrão de CBS e IBS, conforme previsto no parágrafo único, do art. 158, da Lei Complementar n.º 214/2025.
A segunda característica do “regime diferenciado” para as operações relacionadas a projetos de reabilitação urbana de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística dos Municípios ou do Distrito Federal, atina à condição que trata o art. 160, da Lei Complementar n.º 214/2025, para que haja a aplicação da redução tributária em tela, qual seja:
(i) que suas operações pertinentes executem projetos de reabilitação urbana de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística aprovados pela “Comissão Tripartite”, estabelecida pelo art. 161, da própria Lei Complementar, apresentados pelos Municípios e Distrito Federal e que contenham objetivos de desenvolvimento econômico e social das respectivas áreas de preservação, recuperação, reconversão e reabilitação urbana e das zonas histórica.
Isso porque, nos termos do caput, do art. 162, da Lei Complementar 214/2025: “O benefício de que trata o art. 158 restringir-se-á aos projetos aprovados conforme o art. 163 desta Lei Complementar (…)”, que, por sua vez, prescreve que Lei ordinária federal estabelecerá: “(…) I – os conceitos de preservação, recuperação, reconversão e reabilitação urbana; II – a vinculação institucional e as competências da Comissão Tripartite; III – os critérios para aprovação dos projetos apresentados à Comissão Tripartite; e IV – a governança a ser adotada para recebimento e avaliação dos projetos.”
Por fim, vale ressaltar que o art. 161 determina a composição da “Comissão Tripartite”, qual seja: “(….) I – 2 (dois) representantes do Ministério das Cidades; II – 2 (dois) representantes do Ministério da Fazenda; III – 4 (quatro) representantes do Comitê Gestor do IBS, dos quais 2 (dois) oriundos de representação dos Estados ou do Distrito Federal e 2 (dois) oriundos de representação dos Municípios ou do Distrito Federal.”
Assim, somente podem se valer da redução em 60% ou 80% da alíquota-padrão de CBS e IBS as operações relacionadas a projetos de reabilitação urbana de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística dos Municípios ou do Distrito Federal, a serem delimitadas por lei municipal ou distrital, que: (1) se relacionem a projetos que cumpram os requisitos do art. 160, (2) sejam aprovados pela “Comissão Tripartite”, composta conforme o art. 161, e (3) por conta das restrições do art. 162, estejam nele descritas como pertinentes ao benefício e tenham atendido as prescrições determinadas pelo art. 163, a serem estabelecidas por Lei ordinária.
Eis aí o contexto da redução de 60% e 80% da alíquota-padrão de CBS e IBS para as operações relacionadas a projetos de reabilitação urbana de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística dos Municípios ou do Distrito Federal.
Vamos avante!!!
Vídeo explicativo:
