Como se sabe, em regra geral a tributação sobre a venda de patrimônio imobiliário tem como base de cálculo a diferença entre o valor de aquisição do bem e o valor de venda (em “valores nominais”), variando as alíquotas se o vendedor for pessoa natural (de 15% a 22,5% de Imposto de Renda) ou pessoa jurídica (15% de Imposto de Renda e 9% de CSLL).
Nesse contexto, qualquer alteração na forma ordinária do “cálculo tributário” dessa operação econômica (de venda imobiliária) só pode acontecer por autorização legal, tal qual feito em 16/09/2024 pela Lei n.º 14.973, que permitiu aos proprietários de imóveis já declarados atualizarem o valor de aquisição de tais bens para o valor de mercado atual a fim de pagarem sobre o “valor do ajuste”: (i) se pessoa natural (física), 4% de IR e (ii) se pessoa jurídica, 4% de IR e 6% de CSLL.
Assim, esse ajuste de agora permitirá que eventual venda futura do imóvel já declarado tenha uma base de cálculo menor, gerando uma economia para o contribuinte equivalente à diferença entre as “alíquotas ordinárias” do IRPF, IRPJ e CSLL e àquelas determinadas pela Lei n.º 14.973/2024.
Porém, a legislação traz as consequências da adesão à atualização patrimonial que enuncia, além do requisito do imóvel já estar declarado pelo proprietário, quais sejam:
(i) pagar o tributo em até 90 dias após a publicação da lei (16/09/2024),
(ii) declarar o valor da atualização, menos o imposto pago, como custo de aquisição adicional do imóvel na Declaração de Ajuste Anual relativa ao ano-calendário de 2024 (realizada em 2025), e
(iii) caso o bem seja alienado antes de 15 anos da data da atualização, submeter-se aos descontos progressivos do cálculo do “ganho de capital” a ele pertinente descritos na Lei.
Dessa forma, importante destacar que a redução de alíquotas implementadas pela Lei n.º 14.973/2024 é um “benefício fiscal” condicionado e seus requisitos devem ser avaliados antes de qualquer tomada de decisão, até mesmo porque, para pessoas naturais (físicas), há na legislação outras condições de redução tributária para venda de imóveis (com outras condições, é claro).
Vamos avante!!!
