No contexto da “transição tributária” entabulada pela Lei Complementar n.º 214/2025, os regimes transitórios de CBS e IBS que afetam diretamente os contribuintes separados para análise são relativos:
(i) às operações com bens imóveis (art. 485 a 490, da Lei Complementar n.º 214/2025);
(ii) às operações com bens de capital (art. 406 a 408, da Lei Complementar n.º 214/2025);
(iii) aos saldos credores de PIS e COFINS (art. 378 a 383, da Lei Complementar n.º 214/2025);
(iv) aos saldos credores de ICMS, “comum” e “por Substituição Tributária” (art. 132 a 145, da Lei Complementar n.º 227/2026).
Assim, com relação às pessoas físicas/naturais apenas o primeiro grupo (operações com bens imóveis) apresenta “regras de transição” pertinentes, sendo os demais próprios para pessoas jurídicas.
Como já dito aqui[1], as pessoas físicas ou naturais, são contribuintes de CBS e IBS nas operações que realizem com imóveis, nos termos dos arts. 251 a 270, da Lei Complementar n. º 214/2025.
Por essa linha, o art. 252, da Lei Complementar n.º 214/2025 determina que em relação às operações com bens imóveis CBS e IBS incidem sobre:
(i) alienação, inclusive decorrente de incorporação imobiliária e de parcelamento de solo, com as exceções do art. 251, § 1.º;
(ii) cessão e ato translativo ou constitutivo onerosos de direitos reais, com as exceções do art. 251, § 1.º;
(iii) locação, cessão onerosa e arrendamento (equiparando-se a elas: a servidão, a cessão de uso ou de espaço, e a permissão de uso, o direito de passagem), com as exceções do art. 251, § 1.º;
(iv) serviços de administração e intermediação; e
(v) serviços de construção civil.
Em contrapartida, o mesmo art. 252, da Lei Complementar n.º 214/2025 determina que em relação às operações com bens imóveis CBS e IBS não incidem sobre: (i) as operações de permuta entre bens imóveis, exceto sobre a torna, que será tributada nos termos da própria Lei, e (ii) as operações previstas neste artigo, quando realizadas por organizações gestoras de fundo patrimonial, constituídas nos termos da Lei nº 13.800, de 4 de janeiro de 2019, para fins de investimento do fundo patrimonial.
Diante desse panorama, em relação às operações com bens imóveis realizadas por pessoas físicas/naturais, a Lei Complementar n.º 214/2025 cria “regras de transição” apenas para as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento mercantil (em seu art. 487), não regulando as demais, que, portanto, serão afetadas diretamente pelas regras tributárias de CBS e IBS de acordo com o calendário geral de transição.
Nesse contexto, as características das “regras de transição” de CBS e IBS estipuladas pelo art. 487, da Lei Complementar n.º 214/2025, paras as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento mercantil com bens imóveis são:
(i) hipóteses de incidência (§ 1.º): para contratos:
(1) com finalidade não residencial, pelo prazo original do contrato, desde que este: (a) seja firmado até a data de publicação desta Lei Complementar, sendo a data comprovada por firma reconhecida ou por meio de assinatura eletrônica; e (b) seja registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025 ou seja disponibilizado para a RFB e para o Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento;
(2) para contrato com finalidade residencial, pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, desde que firmado até a data de publicação desta Lei Complementar, sendo a data comprovada por firma reconhecida, por meio de assinatura eletrônica ou pela comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato;
(ii) base de cálculo (caput e § 6.º): receita bruta recebida, sendo ela a totalidade das receitas auferidas nas operações de que trata o caput, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes desta operação;
(iii) alíquota (§ 2.º) 3,65%;
(iv) obrigações acessórias (§ 11e § 9.º): (1) manutenção de escrituração contábil segregada por operação submetida ao “regime de transição” e (2) apropriação em cada operação dos custos e despesas indiretos pagos pelo contribuinte no respectivo mês, na mesma proporção representada pelas receitas de tais operações em relação às receitas totais do contribuinte;
(v) vedações:
(1) de cumulação com outro regime de apuração (§ 3.º),
(2) de apropriação de créditos pelo contribuinte decorrentes diretamente de tais operações (§ 4.º), sendo devido o estorno dos créditos pertinentes aos custos e despesas indiretos delas (§ 10),
(3) de aplicação do redutor social do art. 260, para “operações residenciais”, pelo contribuinte (§ 5.º),
(4) de geração de direito à restituição ou compensação (§ 7.º), e
(5)
de aproveitamento de receitas, custos e despesas próprios de tais operações na apuração da base de cálculo do IBS e da CBS devida pelo contribuinte em virtude de suas outras atividades empresariais (§ 8.º).
Porém, vale frisar, ainda que pouco usual, que o contribuinte pessoa física construtor de imóvel para venda em nome próprio a partir de 01/01/2029 poderá se valer das “regras de transição” (redução de base de cálculo de IBS e creditamento) estipuladas para a atividade de construção imobiliária previstas no art. 488, da Lei Complementar n.º 214/2025.
Eis aí as aplicações para os contribuintes pessoas físicas/naturais das “regras de transição” para as operações com bens imóveis estipuladas pela Lei Complementar n.º 214/2025.
Vamos avante!!!
[1] Vejam-se os artigos: (1) https://agorafiscal.com.br/os-regimes-especificos-de-cbs-e-ibs-parte-7-1-dos-bens-imoveis-disposicoes-gerais/ , (2) https://agorafiscal.com.br/os-regimes-especificos-de-cbs-e-ibs-parte-7-2-dos-bens-imoveis-do-momento-da-ocorrencia-do-fato-gerador-da-base-de-calculo-e-da-aliquota/ e (3) https://agorafiscal.com.br/os-regimes-especificos-de-cbs-e-ibs-parte-7-3-dos-bens-imoveis-da-incorporacao-imobiliaria-e-do-parcelamento-do-solo-da-sujeicao-passiva-e-das-disposicoes-finais/ .
Vídeo explicativo:
