Como dito, na “transição tributária” entabulada pela Lei Complementar n.º 214/2025, os regimes transitórios de CBS e IBS aplicáveis aos contribuintes são referentes:
(i) às operações com bens imóveis (arts. 485 a 490, da Lei Complementar n.º 214/2025);
(ii) às operações com bens de capital (arts. 406 a 408, da Lei Complementar n.º 214/2025);
(iii) aos saldos credores de PIS e COFINS (arts. 378 a 383, da Lei Complementar n.º 214/2025);
(iv) aos saldos credores de ICMS, “comum” e “por Substituição Tributária” (arts. 132 a 140, da Lei Complementar n.º 227/2025).
Assim, em relação às empresas optantes pelo Simples Nacional apenas o primeiro grupo (operações com bens imóveis) não tem total aplicação, sendo todos os outros três portadores de “regras de transição” pertinentes a tais contribuintes.
Explico!
Em relação às operações com bens imóveis o art. 252, da Lei Complementar n.º 214/2025 estipula que CBS e IBS:
(i) incidem sobre:
(1) alienação, inclusive decorrente de incorporação imobiliária e de parcelamento de solo, com as exceções do art. 251, § 1.º;
(2) cessão e ato translativo ou constitutivo oneroso de direitos reais, com as exceções do art. 251, § 1.º;
(3) locação, cessão onerosa e arrendamento (equiparando-se a elas: a servidão, a cessão de uso ou de espaço, e a permissão de uso, o direito de passagem), com as exceções do art. 251, § 1.º;
(4) serviços de administração e intermediação; e
(5) serviços de construção civil.
(ii) não incidem sobre:
(1) as operações de permuta entre bens imóveis, exceto sobre a torna, que será tributada nos termos da própria Lei, e
(2) as operações previstas neste artigo, quando realizadas por organizações gestoras de fundo patrimonial, constituídas nos termos da Lei nº 13.800, de 4 de janeiro de 2019, para fins de investimento do fundo patrimonial.
Diante desse panorama, de acordo com as titulações criadas pela Lei Complementar n.º 214/2025 para as operações com bens imóveis (art. 485/490) as “regras de transição” seriam pertinentes apenas às operações de: incorporação, parcelamento do solo, locação, cessão onerosa e arrendamento.
E, tais operações não possuem aplicabilidade aos contribuintes do Simples Nacional, haja vista que eles só podem exercer atividades de alienação de imóveis próprios (CNAE 6810-2/01, Solução de Consulta COSIT n.º 39/2017) dentro de tal regime de apuração, pois as demais restam-lhes vedadas:
(i) incorporação imobiliária e de parcelamento de solo pelo art. 17, XIV, da Lei Complementar n.º 123/2006; e
(ii) locação, cessão onerosa e arrendamento pelo art. 17, XV, da Lei Complementar n.º 123/2006.
Porém, o art. 488, da Lei Complementar 214/2025, estipula um “regime transitório” a partir de 01/01/2029 para operações com bens imóveis que contempla as atividades de alienação de imóveis construídos pelo contribuinte (além de incorporação e de parcelamento do solo), aplicando-se nesse ponto, perfeitamente, aos sujeitos optantes pelo Simples Nacional que adotem o regime regular de CBS e IBS (regime híbrido).
Tais “regras de transição” de CBS e IBS estipuladas pelo art. 488, da Lei Complementar n.º 214/2025, para as operações de alienação de imóveis construídos por empresas do Simples Nacional optantes pelo regime regular de CBS e IBS (regime híbrido) são:
(i) base de cálculo de IBS das operações realizadas a partir de 01/01/2029 (art. 488, caput): reduzida do montante pago nas aquisições de bens e serviços, realizadas entre 01/01/2027 e 31/12/2032, para a construção do imóvel alienado;
(1) valor da redução (art. 488, § 1.º e § 3.º): a base de cálculo de CBS e IBS relativa à aquisição dos bens e serviços então sujeitos à incidência de ISS e ICMS, contabilizados como custo direto de produção do imóvel e acobertadas por documento fiscal idôneo, conforme registrado, multiplicada por:
(a) 1 para as aquisições de 2027 e 2028;
(b) 0,9 para as aquisições de 2029;
(c) 0,8 para as aquisições de 2030;
(d) 0,7 para as aquisições de 2031; e
(e) 0,6 para as aquisições de 2032;
(ii) manutenção de (art. 488, § 4.º): (1) créditos de CBS e IBS pagos nas aquisições e (2) aplicação do redutor de ajuste (art. 257) e do redutor social (art. 259)[1];
(iii) aplicação de saldo remanescente de valores da redução (art. 488, § 6.º): quando excederem o valor da base de cálculo de IBS do respectivo período, os valores remanescentes da redução poderão ser utilizados para ajuste da base de cálculo do IBS de períodos anteriores ou de períodos subsequentes relativos ao mesmo bem imóvel ou ao mesmo empreendimento.
Eis aí as aplicações para os contribuintes do Simples Nacional das “regras de transição” para as operações com bens imóveis estipuladas pela Lei Complementar n.º 214/2025.
Vamos avante!!!
[1] Vejam-se os artigos: (1) https://agorafiscal.com.br/os-regimes-especificos-de-cbs-e-ibs-parte-7-1-dos-bens-imoveis-disposicoes-gerais/ , (2) https://agorafiscal.com.br/os-regimes-especificos-de-cbs-e-ibs-parte-7-2-dos-bens-imoveis-do-momento-da-ocorrencia-do-fato-gerador-da-base-de-calculo-e-da-aliquota/ e (3) https://agorafiscal.com.br/os-regimes-especificos-de-cbs-e-ibs-parte-7-3-dos-bens-imoveis-da-incorporacao-imobiliaria-e-do-parcelamento-do-solo-da-sujeicao-passiva-e-das-disposicoes-finais/ .
Vídeo explicativo:
