Relembro que, na “transição tributária” entabulada pela Lei Complementar n.º 214/2025, os regimes transitórios de CBS e IBS aplicáveis aos contribuintes são referentes:
(i) às operações com bens imóveis (arts. 485 a 490, da Lei Complementar n.º 214/2025);
(ii) às operações com bens de capital (arts. 406 a 408, da Lei Complementar n.º 214/2025);
(iii) aos saldos credores de PIS e COFINS (arts. 378 a 383, da Lei Complementar n.º 214/2025);
(iv) aos saldos credores de ICMS, comum, importação, de diferencial de alíquota e por substituição tributária (arts. 132 a 145, da Lei Complementar n.º 227/2026).
Agora, na contextualização das empresas do Lucro Presumido nesse cenário, todos os grupos são a elas plenamente pertinentes.
Em relação às operações com bens imóveis o art. 252, da Lei Complementar n.º 214/2025 estipula que CBS e IBS:
(i) incidem sobre:
(1) alienação, inclusive decorrente de incorporação imobiliária e de parcelamento de solo, com as exceções do art. 251, § 1.º;
(2) cessão e ato translativo ou constitutivo oneroso de direitos reais, com as exceções do art. 251, § 1.º;
(3) locação, cessão onerosa e arrendamento (equiparando-se a elas: a servidão, a cessão de uso ou de espaço, e a permissão de uso, o direito de passagem), com as exceções do art. 251, § 1.º;
(4) serviços de administração e intermediação; e
(5) serviços de construção civil.
(ii) não incidem sobre:
(1) as operações de permuta entre bens imóveis, exceto sobre a torna, que será tributada nos termos da própria Lei, e
(2) as operações previstas neste artigo, quando realizadas por organizações gestoras de fundo patrimonial, constituídas nos termos da para fins de investimento do fundo patrimonial.
Assim, de acordo com as tributações criadas pela Lei Complementar n.º 214/2025 para as operações com bens imóveis (art. 485/490) as “regras de transição” referem-se tão somente às operações de: incorporação, parcelamento do solo, locação, cessão onerosa, arrendamento e alienação decorrente de construção própria realizadas a partir de 01/01/2029.
Desse modo, todas as operações imobiliárias com “regras de transição” de CBS e IBS podem ser praticadas por contribuintes do Lucro Presumido, sendo elas as seguintes:
(i) alienação decorrente de incorporação imobiliária submetida ao regime de patrimônio de afetação da Lei n.º 4.591/1964 e cujo pedido de opção pelo regime específico do art. 1.º, da Lei n.º 10.931/2004, tenha sido feito e efetivado antes de 01/01/2029 (art. 485):
(1) valor de CBS e IBS das operações (caput, I e II):
(a) 2,08% da receita mensal recebida, para aqueles submetidos ao regime especial de tributação dos arts. 4.º e 8.º, da Lei n.º10.931/2004: e
(b) 0,53% da receita mensal recebida, para aqueles submetidos ao regime especial de tributação dos § 6.º e § 8.º, do art. 4.º, e parágrafo único, do art. 8.º, ambos da Lei n.º10.931/2004: e
(2) exclusão de qualquer outra forma de tributação de CBS e IBS (§ 1.º);
(3) créditos:
(a) vedação de apropriação de créditos de CBS e IBS pelo contribuinte em relação às operações de incorporação submetidas ao regime de transição (§ 2.º);
(b) proibição de geração de créditos para o adquirente do regime regular derivados da aquisição de imóveis decorrente de incorporação submetida ao regime específico de transição (§ 4.º);
(c) obrigação de estorno pelo contribuinte daqueles créditos decorrentes de custos e despesas indiretos pagos e apropriados a cada incorporação na forma do § 4.º, art. 4.º, da Lei n.º 10.931/2004 (§ 6.º);
(4) redutores de ajuste e social:
(a) proibição de utilização dos redutores de ajuste e social, dos arts. 257 e 259, na alienação dos imóveis decorrentes da incorporação (§ 3.º);
(b) permissão de utilização do valor da aquisição do imóvel submetido ao “regime transitório” como redutor de ajuste para contribuintes do regime regular, nos termos do art. 258, III (§ 5.º); e
(5) aplicação legal subsidiária da Lei n.º 10.931/2004 (§ 7.º);
(ii) alienação decorrente de parcelamento do solo prescrito pela Lei n.º 6.766/1979 e cujo pedido de registro do parcelamento tenha sido feito e efetivado antes de 01/01/2029 (art. 486, caput):
(1) valor de CBS e IBS das operações: 3,65% da receita bruta recebida (§ 1.º), considerada como tal a totalidade das receitas auferidas na venda das unidades imobiliárias que compõem o parcelamento do solo, acrescidas das receitas financeiras e variações monetárias decorrentes da operação (§ 7.º e § 10.º);
(2) exclusão de qualquer outra forma de tributação de CBS e IBS (§ 2.º);
(3) créditos:
(a) vedação de apropriação de créditos de CBS e IBS pelo contribuinte que realiza as operações de parcelamento do solo submetidas ao regime de transição (§ 3.º);
(b) proibição de geração de créditos para o adquirente do regime regular derivados da aquisição de imóveis decorrente do parcelamento do solo submetido ao regime específico de transição (§ 5.º);
(c) obrigação de estorno pelo contribuinte daqueles créditos decorrentes de custos e despesas indiretos pagos e apropriados a cada parcelamento do solo (§ 11.º);
(4) redutores de ajuste e social:
(a) proibição de utilização dos redutores de ajuste e social, dos arts. 257 e 259, na alienação dos imóveis decorrentes do parcelamento (§ 4.º);
(b) permissão de utilização do valor da aquisição do imóvel submetido ao “regime transitório” como redutor de ajuste para contribuintes do regime regular, nos termos do art. 258, III (§ 6.º); e
(5) proibição de direito de restituição ou compensação de CBS e IBS decorrente do pagamento de tais tributos em função do regime de transição (§ 8.º);
(6) segregação e não inclusão da atividade de parcelamento do solo no cômputo da tributação de outras atividades do contribuinte (§ 9.º);
(7) obrigação acessória do contribuinte manter escrituração contábil segregada para cada parcelamento do solo submetido ao regime de transição (§ 12);
(iii) locação, cessão onerosa e arrendamento (art. 487):
(1) operações decorrentes de contratos com prazo determinado (§ 1.º):
(a) com finalidade não residencial, pelo prazo original do contrato, desde que este (inciso I):
(x) tenha sido firmado até a data da publicação da Lei Complementar n.º 214/2025, sendo a data comprovada por firma reconhecida ou por meio de assinatura eletrônica (alínea a); e
(y) tenha sido registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31/12/2025 ou seja disponibilizado para a RFB e para o Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento (alínea b);
(b) com finalidade residencial, pelo prazo original do contrato ou até 31/12/2028, o que ocorrer primeiro, desde que firmado até a data de publicação desta Lei Complementar, sendo a data comprovada por firma reconhecida, por meio de assinatura eletrônica ou pela comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato (inciso II);
(2) exclusão de qualquer outra forma de tributação de CBS e IBS (§ 3.º);
(3) créditos:
(a) vedada a apropriação de créditos de CBS e IBS pelo contribuinte que realiza as operações submetidas ao regime de transição (§ 4.º); e
(b) obrigação de estorno pelo contribuinte daqueles créditos decorrentes de custos e despesas indiretos pagos e apropriados nas operações submetidas ao regime de transição (§ 10.º);
(4) redutor social: vedada a atualização do redutor do art. 260 (§ 5.º):
(5) proibição de direito de restituição ou compensação de CBS e IBS decorrente do pagamento de tais tributos em função do regime de transição (§ 7.º);
(6) segregação e não inclusão das atividades submetidas ao regime de transição no cômputo da tributação de outras atividades do contribuinte (§ 8.º);
(7) obrigação acessória do contribuinte manter escrituração contábil segregada para as operações submetidas ao regime de transição (§ 11):
(iv) alienação decorrente de incorporação, parcelamento do solo e construção própria realizadas a partir de 01/01/2029:
(1) base de cálculo de IBS das operações realizadas a partir de 01/01/2029 (art. 488, caput): reduzida do montante pago nas aquisições de bens e serviços, realizadas entre 01/01/2027 e 31/12/2032, para a construção do imóvel alienado;
(a) valor da redução (art. 488, § 1.º e § 3.º): a base de cálculo de CBS e IBS relativa à aquisição dos bens e serviços então sujeitos à incidência de ISS e ICMS, contabilizados como custo direto de produção do imóvel e acobertados por documento fiscal idôneo, conforme registrado, multiplicada por:
(v) 1 para as aquisições de 2027 e 2028;
(w) 0,9 para as aquisições de 2029;
(x) 0,8 para as aquisições de 2030;
(y) 0,7 para as aquisições de 2031; e
(z) 0,6 para as aquisições de 2032;
(2) manutenção de (art. 488, § 4.º):
(a) créditos de CBS e IBS pagos nas aquisições e
(b) aplicação do redutor de ajuste (art. 257) e do redutor social (art. 259)[1];
(3) aplicação de saldo remanescente de valores da redução (art. 488, § 6.º): quando excederem o valor da base de cálculo de IBS do respectivo período, os valores remanescentes da redução poderão ser utilizados para ajuste da base de cálculo do IBS de períodos anteriores ou de períodos subsequentes relativos ao mesmo bem imóvel ou ao mesmo empreendimento.
Eis aí as aplicações para os contribuintes do Lucro Presumido das “regras de transição” para as operações com bens imóveis previstas pela Lei Complementar n.º 214/2025.
Vamos avante!!!
[1] Vejam-se os artigos: (1) https://agorafiscal.com.br/os-regimes-especificos-de-cbs-e-ibs-parte-7-1-dos-bens-imoveis-disposicoes-gerais/ , (2) https://agorafiscal.com.br/os-regimes-especificos-de-cbs-e-ibs-parte-7-2-dos-bens-imoveis-do-momento-da-ocorrencia-do-fato-gerador-da-base-de-calculo-e-da-aliquota/ e (3) https://agorafiscal.com.br/os-regimes-especificos-de-cbs-e-ibs-parte-7-3-dos-bens-imoveis-da-incorporacao-imobiliaria-e-do-parcelamento-do-solo-da-sujeicao-passiva-e-das-disposicoes-finais/ .
Vídeo explicativo:
