A Seção V é denominada de “Da Incorporação Imobiliária e do Parcelamento do Solo”, possui apenas o art. 262, da Lei Complementar n.º 214/2025, e estipula as regras do “regime específico” de CBS e IBS para essas operações imobiliárias.
Assim, o art. 262, da Lei Complementar n.º 214/2025, estipula as regras de CBS e IBS incidentes sobre as operações com as unidades imobiliárias decorrentes de incorporação imobiliária e de parcelamento de solo, de modo que:
(i) considerar-se-á unidade imobiliária: (i) o terreno adquirido para venda, com ou sem construção; (ii) cada lote oriundo de desmembramento de terreno; (iii) cada terreno decorrente de loteamento; (iv) cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária; (v) o prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma (art. 262, § 1.º);
(ii) em relação aos valores de CBS e IBS devidos em cada período de apuração, o alienante poderá compensar os créditos apropriados relativos a CBS e IBS pagos sobre a aquisição de bens e serviços (art. 262, § 2.º), de modo que o eventual saldo devedor poderá ser objeto de (art. 262, § 3.º):
(1) pedido de ressarcimento, desde que o ressarcimento seja realizado diretamente em conta corrente vinculada ao patrimônio de afetação, na forma dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e dos arts. 18-A a 18-E da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, até a conclusão, respectivamente, da incorporação ou do parcelamento do solo; ou
(2) pedido de ressarcimento ou compensação com os valores de CBS e IBS relativos a outras operações tributadas do contribuinte, após a conclusão da incorporação ou do parcelamento do solo;
(iii) na alienação dos imóveis pertinentes, o redutor de ajuste (do art. 258) e o redutor social (do art. 259, quando cabível) deverão ser deduzidos da base de cálculo relativa a cada parcela, de forma proporcional ao valor total do bem imóvel (art. 262, § 4.º); e
(iv) para os casos de lotes residenciais e imóveis residenciais novos cujos pagamentos tenham sido iniciados antes de 1º de janeiro de 2027, as aplicações do § 4.º, do art. 262, do redutor de ajuste e do redutor social ser darão proporcionalmente ao valor total do imóvel, inclusive de parcelas pagas anteriormente à referida data (art. 262, § 5.º).
Já a Seção VI é intitulada de “Sujeição Passiva”, é composta pelos arts. 263 e 264, da Lei Complementar n.º 214/2025, e prescreve quem são os contribuintes de CBS e IBS para as operações alcançadas pelo “regime específico” desses tributos para bens imóveis, determinando que:
(i) seus contribuintes são (art. 263):
(1) o alienante de bem imóvel, na alienação de bem imóvel ou de direito a ele relativo;
(2) aquele que cede, institui ou transmite direitos reais sobre bens imóveis, na cessão ou no ato oneroso instituidor ou translativo de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia;
(3) o locador, o cedente ou o arrendador, na locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel;
(4) o adquirente, no caso de adjudicação, remição e arrematação em leilão judicial de bem imóvel, sendo que tais operações serão (art. 263, § 1.º):
(a) tributadas como alienação realizadas por contribuinte do regime regular de CBS e IBS, se houver redutor de ajuste vinculado ao imóvel, aplicando-se o disposto no art. 257, § 1º; ou
(b) tratadas como alienação realizadas por não contribuinte do regime regular de CBS e IBS, se não houver redutor de ajuste vinculado ao imóvel;
(5) o prestador de serviços de construção; e
(6) o prestador de serviços de administração e intermediação de bem imóvel;
(ii) em casos de copropriedade de bem imóvel objeto de condomínio pro indiviso, poderão os coproprietários, nos termos do regulamento, optar pelo recolhimento unificado de CBS e IBS em CNPJ único (art. 263, § 2.º);
(iii) em casos de copropriedade, CBS e IBS incidirão proporcionalmente sobre a parte do imóvel relativa ao coproprietário que se enquadrar na condição de contribuinte, nos termos do caput e do § 1º do art. 251 desta Lei Complementar (art. 263, § 3.º);
(iv) em casos de copropriedade, CBS e IBS incidirão proporcionalmente sobre a parte do imóvel relativa ao coproprietário que se enquadrar na condição de contribuinte, nos termos do caput e do § 1º do art. 251 desta Lei Complementar (art. 263, § 4.º);
(v) nos casos de constituição de sociedades em conta de participação, o sócio ostensivo fica obrigado a efetuar o recolhimento de CBS e IBS incidentes sobre as operações com bens imóveis, vedada a exclusão de valores devidos a sócios participantes (art. 264).
Por fim, a Seção VIII é designada como “Disposições Finais”, contempla do art. 265 ao art. 270, da Lei Complementar n.º 214/2025, e trata de diversos temas referentes ao “regime específico” de CBS e IBS para as operações com bens imóveis, de modo a prescrever:
(i) os bens imóveis, urbanos e rurais, submetidos a tal “regime específico” deverão ser inscritos no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), previsto no art. 59, § 1.º, III da Lei Complementar n.º 214/2025) (art. 265, caput) e que:
(1) consubstanciar-se-á no inventário dos bens imóveis urbanos e rurais constituído a partir de dados enviados pelos cadastros de origem, que deverão atender aos critérios de atribuição do código de inscrição próprio do CIB (art. 265, § 1.º);
(2) deverá constar obrigatoriamente de todos os documentos relativos à obra de construção civil expedidos pelo Município (art. 265, § 2.º);
(3) será aplicado às obras de construção civil (art. 269);
(4) terá os seguintes prazos de inscrição (art. 266, caput):
(a) 12 (doze) meses para que (art. 266, I):
(x) os órgãos da administração federal direta e indireta realizem a adequação dos sistemas para adoção do CIB como código de identificação cadastral dos bens imóveis urbanos e rurais;
(y) os serviços notariais e registrais realizem a adequação dos sistemas para adoção do CIB como código de identificação cadastral dos bens imóveis;
(z) as capitais dos Estados e o Distrito Federal incluam o código CIB em seus sistemas;
(b) 24 (vinte e quatro) meses para que (art. 266, II):
(x) os órgãos da administração estadual direta e indireta realizem a adequação dos sistemas para adoção do CIB como código de identificação cadastral dos bens imóveis urbanos e rurais; e
(y) os demais Municípios incluam o código CIB em seus sistemas;
(5) terá a possibilidade de emissão de certidão negativa de débitos para os imóveis registrados, nos termos do regulamento (art. 267);
(ii) a RFB e o Comitê Gestor do IBS poderão estabelecer, mediante ato conjunto, obrigações acessórias no interesse da fiscalização e da administração tributária, para terceiros relacionados às operações com bens imóveis pertinentes ao seu “regime específico” de CBS e IBS, inclusive para tabeliães, registradores de imóveis e juntas comerciais. (art. 268);
(iii) a apuração de CBS e IBS será feita para cada empreendimento de construção civil, vinculada a um CNPJ ou CPF específico, inclusive incorporação e parcelamento do solo, considerada cada obra de construção civil, incorporação ou parcelamento do solo como um centro de custo distinto, devendo os documentos fiscais pertinentes a cada obra indicarem o seu número de cadastro no CIB nas aquisições de bens e serviços utilizados na obra de construção civil a que se destinam (art. 270).
Eis aí o a incorporação imobiliária e o parcelamento do solo, a sujeição passiva e as disposições finais para o “regime específico” de CBS e IBS para as operações com bens imóveis.
Vamos avante!!!
Vídeo explicativo:
