Entre os artigos 251 e 270, a Lei Complementar n.º 214/2025 regulamenta o “regime específico” de CBS e IBS para as operações com bens imóveis, estabelecendo no bojo do Capítulo V (do Livro I, de tal lei) 7 (sete) Seções de prescrições, intituladas como: (i) Disposições Gerais, (ii) Do Momento da ocorrência do Fato Gerador, (iii) Da Base de cálculo, (iv) Da Alíquota, (v) Da Incorporação Imobiliária e do Parcelamento do Solo, (vi) Da Sujeição Passiva e (vii) Das Disposições Finais.
A Seção I é nomeada como “Disposições Gerais”, consta entre os art. 251e 253, da Lei Complementar n.º 214/2025, e trata, basicamente, dos dois critérios para a aplicação do “regime específico” de CBS e IBS para os imóveis.
A enunciação de tais critério está no art. 251, caput, onde resta determinado que a aplicação do “regime específico” de CBS e IBS para os imóveis será definida com base: (1) nas operações imobiliárias e (2) nos contribuintes dessas operações.
Nesse contexto, alterando a ordem dada pelo art. 251, a Lei Complementar n.º 214/2025 estabelece primeiro os contribuintes do “regime específico” de CBS e IBS para imóveis, prescrevendo que são assim tributáveis as operações com tais bens realizadas:
(i) por contribuintes desses tributos sujeitos ao seu “regime regular geral” (art. 251, caput), sendo também assim consideradas (como contribuintes) as pessoas físicas:
(i.1) no ano-calendário seguinte, nos casos de (art. 251, § 1.º):
(a) locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior: (i) a receita total com essas operações exceda R$ 240.000 (duzentos e quarenta mil reais) e (ii) tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos (art. 251, § 1.º, I, a e b), sendo tal valor atualizado mensalmente pelo IPCA (art. 251, § 5.º) e o critério de distinção entre os imóveis determinado pelo regulamento de tais tributos (art. 251, § 6.º);
(b) alienação ou cessão de direitos de bem imóvel, desde que, no ano calendário anterior, tenham por objeto mais de 3 (três) imóveis distintos (art. 251, § 1.º, II), caso esses bens estejam no patrimônio do contribuinte há menos de 5 (cinco) anos, contados da data de sua aquisição (art. 251, § 3.º e § 4.º), sendo o critério de distinção entre os imóveis determinado pelo regulamento de tais tributos (art. 251, § 6.º);
(c) alienação ou cessão de direitos, no ano-calendário anterior, de mais de 1 (um) bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 (cinco) anos anteriores à data da alienação (art. 251, § 1.º, III).
(i.2) também no próprio ano-calendário, nos casos de:
(a) locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel em valor que exceda 20% (vinte por cento) do limite de R$ 240.000,00 por ano estipulado na alínea a,I, § 1.º, do art. 251 (art. 251, § 2.º, II);
(b) alienação ou cessão de direitos de bem imóvel em quantidade superior: (i) a 3 (três) imóveis distintos ou (ii) a mais de 1 (um) imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 (cinco) anos anteriores a da data de sua alienação (art. 251, § 2.º, I).
Na sequência, o art. 252, da Lei Complementar n.º 214/2025, determina quais as operações imobiliárias são objeto de incidência de CBS e IBS pelo “regime específico” em tela, que são:
(i) alienação, inclusive decorrente de incorporação imobiliária e de parcelamento de solo, valendo destacar que, “na alienação de imóveis que tenham sido objeto de garantia constituída em favor de credor sujeito ao regime específico (…)” de operações para bens imóveis, “(…) cuja propriedade tenha sido por ele consolidada ou a ele transmitida em pagamento ou amortização da dívida (…)”, deve-se observar o disposto no art. 200, da Lei Complementar n.º 214/2025, que, por sua vez, refere-se ao “regime específico” de CBS e IBS para os serviços financeiros (art. 252, § 9.º);
(ii) cessão e ato translativo ou constitutivo onerosos de direitos reais;
(iii) locação, cessão onerosa e arrendamento, sendo a elas equiparadas as operações imobiliárias de servidão, de cessão de uso ou de espaço, a permissão de uso e o direito de passagem (art. 252, § 2.º), valendo destacar que a locação, cessão onerosa e o arrendamento de bem imóvel residencial por período inferior a 90 (noventa) dias ininterruptos serão tributadas pelas regras pertinentes aos serviços de hotelaria previstas na Seção II, do Capítulo VII, do Título V, do Livro I, arts. 277 e 283, da Lei Complementar n.º 214/2025, observados os limites de receita operacional anual do art. 251, § 1.º, I e § 2.º, II (art. 253, caput, § 1.º e § 2.º);
(iv) serviços de administração e intermediação; e
(v) serviços de construção civil.
Nessa linha, o art. 252, entre seus § 2.º e § 5.º-A, da Lei Complementar n.º 214/2025, determina as operações imobiliárias sobre as quais não incidem CBS e IBS, que são as:
(i) de permuta entre bens imóveis, exceto sobre a torna, que será tributada (art. 252, § 2.º, I), devendo-se considerar que:
(1) o “valor permutado” não será considerado como “valor da operação” para o cálculo do “redutor de ajuste” determinado pelo art. 258 (art. 252, § 3.º);
(2) nas ocorridas entre bens imóveis realizadas entre contribuintes do regime regular do IBS e da CBS: (a) fica mantido o valor do redutor de ajuste do imóvel dado em permuta, que poderá ser utilizado em operações futuras com o imóvel recebido em permuta, e (b) no caso de permuta para entrega de unidades a construir, o redutor de ajuste será aplicado proporcionalmente à operação de cada permutante, tomando-se por base a fração ideal das unidades permutadas (art. 252, § 5.º);
(3) nas ocorridas entre imóveis realizadas entre contribuinte do regime regular do IBS e da CBS e não contribuinte do regime regular:
(a) não será constituído redutor de ajuste para o imóvel recebido em permuta pelo não contribuinte do regime regular, e
(b) o valor do redutor de ajuste do imóvel recebido em permuta pelo contribuinte do regime regular corresponderá:
a) se não houver torna, ao valor do redutor de ajuste do imóvel por ele dado em permuta;
b) se houver pagamento de torna por parte do contribuinte do regime regular, ao valor do redutor do ajuste do imóvel por ele dado em permuta, acrescido do valor da torna; e
c) se houver pagamento de torna por parte do não contribuinte do regime regular, ao valor do redutor de ajuste do imóvel dado em permuta pelo contribuinte do regime regular, com a dedução do valor da torna, não podendo o valor do redutor de ajuste ser negativo (art. 252, § 5.º-A);
(4) tal não tributação também se aplica às operações quitadas de compra e venda de imóvel seguidas de confissão de dívida e promessa de dação, em pagamento, de unidade imobiliária construída ou a construir, desde que a alienação do imóvel e o compromisso de dação em pagamento sejam levados a efeito na mesma data, mediante instrumento público (art. 252, § 6.º).
(ii) de constituição ou transmissão de direitos reais de garantia (art. 252, § 2.º, II);
(iii) previstas no próprio art. 252 quando realizadas por organizações gestoras de fundo patrimonial, constituídas nos termos da Lei nº 13.800/2019, para fins de investimento do fundo patrimonial (art. 252, § 2.º, III), que, por sua vez, não são consideradas operações de contribuinte sujeito ao regime regular de CBS e IBS (art. 252, § 4.º).
Por fim, frise-se ainda que o art. 251, § 7.º, da Lei Complementar n.º 214/2025, determina que sejam aplicadas as disposições de seu Título I “quanto às demais regras não previstas” pelo “regime específico” de CBS e IBS para as operações com bens imóveis.
Eis aí as “disposições gerais” do “regime específico” de CBS e IBS para as operações com bens imóveis.
Vamos avante!!!
Vídeo explicativo:
