Na semana passada o STJ resolveu (com efeito vinculante para todos os tribunais e juízes do Brasil) mais uma importante questão sobre a tributação dos bens imóveis no Brasil, qual seja: a diferença entre a base de cálculo do Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana (que é o valor venal do imóvel – aquele atribuído pelo Município onde o bem está localizado) e a base de cálculo do Imposto sobre Transferência de Bens Inter vivos (que é o valor monetário atribuído ao bem na transação comercial da qual ele é objeto: o “valor de mercado”).
Essa diferença de bases de cálculo se configurou como um problema prático porque criou duas referências distintas para a tributação de um mesmo bem (um imóvel) e com pagamentos para o mesmo ente tributante (o município onde o imóvel está localizado, pois o IPTU e o ITBI são recolhidos para o mesmo município).
A diferença entre essas bases de cálculo, geralmente, é grande, de modo que os valores devidos a título de IPTU costumam ser bem menores dos que os de ITBI (muito embora, ocorram algumas situações em que isso não acontece ou acontece ao contrário).
Nesse contexto, o STJ foi chamado a decidir sobre a necessidade jurídica dos municípios utilizarem o valor venal do imóvel utilizado para o IPTU como a base de cálculo do ITBI, obrigando-lhes a equiparar as referências e, em um primeiro momento, reduzir o valor da tributação sobre as transações imobiliárias de transferência.
A decisão vinculante do STJ foi no sentido de que as bases de cálculo do IPTU e do ITBI não precisam coincidir, podendo o ITBI ter como base de cálculo o valor da transação imobiliária a qual se refira caso ela tenha ocorrido em condições normais de mercado.
No mesmo julgamento, o STJ também decidiu de maneira vinculante que, para feito da determinação da base de cálculo do ITBI: (1) não pode haver manifestação prévia dos municípios para “tabelar” os valores mínimos de transferência dos imóveis e (2) a declaração feita pelo contribuinte sobre o valor da transação imobiliária goza de boa-fé só e só pode ser infirmada pelos municípios por meio de processo administrativo próprio (os municípios faziam tal correção diretamente na cobrança do tributo).
Nesse contexto, o STJ resolveu não só a questão sobre a diferença das bases de cálculo do IPTU e do ITBI, mas, também, decidiu sobre as limitações dos municípios nos seus questionamentos acerca das determinações pelos contribuintes dos valores das transações imobiliárias que praticam.
